Antes de comprar o alquilar una vivienda, hay una pregunta que casi nadie hace… hasta que ocurre un sismo

Las recientes imágenes que hemos visto de un fuerte sismo en Venezuela nos recuerdan una realidad que, por momentos, parece quedar en segundo plano: vivimos en una región altamente sísmica. Más allá de las causas o de las responsabilidades que deberán determinar las autoridades y los especialistas, estos acontecimientos nos invitan a reflexionar sobre cómo elegimos el lugar donde vivimos.

Cuando una persona busca comprar o alquilar una vivienda, es natural que preste atención a la distribución, la iluminación, la ubicación, las áreas comunes o el precio. Sin embargo, existe un aspecto que muchas veces pasa desapercibido hasta que ocurre una emergencia: ¿qué tan preparada está esa edificación para afrontar un sismo?

No soy arquitecta ni ingeniera civil, por lo que no me corresponde determinar si una estructura es segura o no. Esa evaluación debe ser realizada por profesionales especializados. Pero como agente inmobiliaria considero que una buena asesoría también consiste en ayudar al comprador o al arrendatario a formular las preguntas correctas antes de tomar una decisión tan importante.

El primer aspecto que vale la pena conocer es el año de construcción del inmueble. No porque una edificación antigua sea necesariamente insegura o una nueva sea automáticamente mejor, sino porque las normas de diseño y construcción han evolucionado con el tiempo. Saber cuándo fue construido un inmueble permite comprender bajo qué reglamentación pudo haberse desarrollado y, si existen dudas razonables, consultar con un especialista.

También es importante observar el entorno donde se encuentra la propiedad. Por ejemplo, si el inmueble está ubicado sobre una ladera o en un cerro, como ocurre en algunos sectores de San Juan de Lurigancho, Villa María del Triunfo, Independencia, Comas o Ate, conviene preguntar si durante el desarrollo del proyecto se realizaron los estudios geotécnicos correspondientes y, si existen dudas, solicitar la opinión de un especialista.

De igual forma, si la vivienda se encuentra cerca del litoral, en distritos como Miraflores, Barranco, Chorrillos, San Miguel, Magdalena del Mar, La Perla, Bellavista o La Punta, es recomendable conocer las características del terreno sobre el que fue construida la edificación, ya que la cercanía al mar puede requerir soluciones de ingeniería específicas durante el diseño y la construcción.

También es recomendable prestar especial atención a inmuebles ubicados sobre terrenos ganados al mar o en zonas de relleno, como algunos sectores de la Costa Verde y determinadas áreas del Callao. Asimismo, en barrios con edificaciones de gran antigüedad y alta densidad urbana, como el Centro Histórico de Lima, Barrios Altos o el Rímac, resulta conveniente preguntar por el año de construcción, si el inmueble ha sido reforzado estructuralmente, si ha experimentado remodelaciones importantes y, cuando existan dudas razonables, solicitar la opinión de un arquitecto o un ingeniero civil.

Otro aspecto que suele pasar desapercibido son las modificaciones realizadas después de la construcción. Si durante una visita observas ampliaciones, eliminación de muros, cambios importantes en la distribución, grietas diagonales, fisuras de consideración, desniveles en los pisos, puertas o ventanas que ya no cierran correctamente, humedad persistente o intervenciones visibles en columnas, vigas o muros estructurales, es recomendable solicitar una evaluación de un arquitecto o un ingeniero civil antes de concretar la compra o el alquiler.

Dependiendo del tipo de inmueble y de su antigüedad, también puede ser conveniente solicitar determinada documentación. Por ejemplo, la licencia de edificación, la conformidad de obra y la declaratoria de fábrica permiten conocer si la construcción fue ejecutada conforme a las autorizaciones correspondientes. En edificios multifamiliares también puede ser útil revisar el reglamento interno y consultar si, después de algún sismo importante, se realizaron inspecciones técnicas o reforzamientos estructurales. Cuando existan dudas razonables sobre el estado de la edificación, solicitar los planos estructurales, siempre que estén disponibles, y pedir una evaluación técnica especializada puede aportar mayor tranquilidad antes de tomar una decisión.

Si se trata de un edificio multifamiliar, además de evaluar el departamento, también conviene observar las áreas comunes. ¿Las rutas de evacuación están claramente señalizadas? ¿Las escaleras de emergencia permanecen libres de obstáculos? ¿Existen zonas seguras identificadas? ¿Se cuenta con iluminación de emergencia, extintores operativos y un plan de evacuación conocido por los residentes? Son detalles que muchas veces pasan inadvertidos durante una visita, pero que adquieren enorme importancia cuando ocurre una emergencia.

Las recomendaciones que difunden entidades como el Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), el Instituto Geofísico del Perú (IGP) y el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú nos recuerdan que la preparación frente a un sismo no depende únicamente de una buena construcción. También involucra conocer las rutas de evacuación, identificar las zonas seguras y fomentar una cultura de prevención dentro de nuestras viviendas y edificios.

En esa misma línea, me pareció muy interesante el análisis publicado por el arquitecto Ronald Vela, profesional con experiencia en el desarrollo y gestión de proyectos inmobiliarios, quien resume muy bien la esencia de este tema con una frase que invita a reflexionar: "Un sismo no pone a prueba el marketing de un edificio. Pone a prueba su ingeniería." En su publicación explica que la verdadera calidad de una edificación muchas veces está en aquello que el comprador no ve: un adecuado estudio de suelos, un diseño estructural desarrollado conforme a la normativa vigente, una supervisión técnica rigurosa y un estricto control de calidad durante toda la ejecución de la obra.

Creo que ese análisis nos deja una enseñanza muy valiosa. Cuando visitamos una propiedad solemos detenernos en aquello que resulta evidente: la distribución de los ambientes, la iluminación natural, los acabados, la vista o las áreas comunes. Sin embargo, la verdadera tranquilidad muchas veces depende de aspectos que permanecen ocultos y que solo pueden conocerse haciendo las preguntas adecuadas, revisando la documentación disponible y, cuando corresponde, recurriendo a la opinión de un especialista.

Como compradores, arrendatarios o inversionistas probablemente no podamos evaluar técnicamente una estructura por nuestra cuenta, y tampoco es necesario hacerlo. Lo verdaderamente importante es reconocer cuándo existen elementos que justifican una revisión más profunda y contar con el acompañamiento de un arquitecto o un ingeniero civil que pueda emitir una opinión técnica fundamentada. Saber cuándo pedir ayuda también forma parte de tomar una buena decisión.

A lo largo de mi experiencia como agente inmobiliaria he comprobado que una buena asesoría no consiste únicamente en encontrar una propiedad que cumpla con las expectativas del cliente. También implica ayudarlo a identificar aspectos que muchas veces pasan desapercibidos durante una visita, pero que pueden tener un impacto importante en su tranquilidad y en la seguridad de su familia. Informar, orientar y acompañar también forma parte de nuestro trabajo.

Así como revisamos la partida registral para conocer la situación legal de un inmueble, también deberíamos interesarnos por conocer su historia constructiva. Preguntar por el año de construcción, las remodelaciones realizadas, la documentación disponible, las características del terreno o las evaluaciones efectuadas después de un sismo importante no significa desconfiar de la propiedad ni de quien la ofrece. Significa actuar con responsabilidad y asumir que comprar o alquilar una vivienda merece un análisis que vaya más allá de lo que vemos a simple vista.

Estoy convencida de que una decisión inmobiliaria bien tomada comienza mucho antes de firmar un contrato. Comienza cuando hacemos las preguntas correctas, cuando buscamos información confiable y cuando entendemos que, si bien no podemos predecir cómo responderá una edificación frente a un evento sísmico de gran magnitud, sí podemos reducir la incertidumbre tomando decisiones mejor informadas y recurriendo a los profesionales indicados cuando la situación lo amerite.

Comprar o alquilar una vivienda es mucho más que elegir un lugar donde vivir. Es decidir dónde construiremos nuevos recuerdos, dónde crecerá nuestra familia y dónde esperamos sentirnos protegidos cada día. Por eso, además de enamorarnos de una propiedad por su ubicación, sus acabados o su distribución, también vale la pena interesarnos por aquello que no se ve. Porque una decisión inmobiliaria bien asesorada no solo protege nuestro patrimonio. También puede contribuir a proteger lo más valioso: la tranquilidad y la seguridad de quienes más queremos.